אמ;לק בעלי דירות- אתם חושבים שאתם משכירים אותם בפטור או במס מופחת? תחשבו שוב- בלי שתדעו אתם הולכים לשלם הרבה יותר מסים ממה שנראה לכם.
הערה כללית: מאחר והמאמר להלן נכתב לטובת האזרח מן היישוב שאיננו מומחה למיסים, הוקרב במספר מקרים הדיוק הדקדקני לטובת הסבר בהיר של המצב. כמובן שעל כל אדם לקבל ייעוץ מקצועי בהתאם לנתוניו הפרטניים.
מי הם בעלי הדירות המשכירים אותן לדיירים? ברוב עצום של המקרים, המדובר באנשים מן הישוב אשר צברו קצת כסף (אולי תודות לירושה) ורכשו דירה- שתיים כאשר שכר הדירה מהווה חיסכון או השלמת הכנסה בפנסיה.
לכאורה, על פי החוק, בדרך כלל ההכנסה משכר דירה פטורה ממס או חייבת במס מופחת של 10% (אם סך ההכנסות מעל סכום מסויים)- זה מה שסיפרו לנו, נכון?
מה יקרה במכירת הנכס? על הרווח מעליית ערכו (ממחיר הקניה למחיר המכירה) צריך לשלם מס שבח, זה ידוע מקדמת דנה. אבל! מתברר מפסיקה חדשה ומחוזר לא ידוע של הרשות למסים שעל הדירות המושכרות יש לזקוף "פחת רעיוני"- מה שמפחית את עלות הרכישה, מגדיל את השבח ואת המס. (למתקדמים- לינק לפסק הדין המלא)
אולי דוגמה מהירה: רכשת, קורא יקר דירה במליון שקל. השכרת אותה ב- 5,000 ₪ לחודש (תשואה נאה של 6%, יותר מהמקובל בשוק) ואחרי שנה מכרת אותה שוב תמורת מליון שקלים? המחוקק, בתבונתו הרבה, החליט שהדירה עלתה לך רק 980,000 ₪ ולכן עליך לשלם מס במכירה של 5,000 ₪ (תזכורת- על שכר דירה של 60,000 שמהם אולי שילמת כבר 6,000 למס הכנסה).
אגב, זה אפילו יותר חמור מכך כי אם בדירתך תוכל להגדיל את העלות על ידי הוכחת השקעות בשיפור הנכס- בנכס שאתה משכיר זה פחות ברור ומוסדר.
ואם החזקת את הדירה כסוג של פנסיה עד יומך האחרון? ברכותי, הילדים הולכים לשלם למעשה מס ירושה!
מטורף? לחלוטין! לא בקלות ראש אנו משתמשים במילים "פיגוע מס" כאשר על שכר דירה יש מס אשר יכול להגיע לכ- 20% ויותר בלי שתדע, שחלקו ייגבה ממך במכירה. כמה בעלי נכסים מודעים לכך? כמה בעלי נכסים היו נכנסים להשקעה בידיעה שאלו תנאיה?
תזכורת- בעלי הדירות הם בדרך כלל אנשי מעמד הביניים שמנסים לחסוך/ להרוויח מעט. לא טייקונים העושים תכנוני ותחמוני מס בינלאומיים עם לובי הלוחץ על חברי הכנסת.
אז מה עושים? כי אחרי כל הרוגז אנו נמצאים בתוך הסיטואציה.
פתרון אחד הוא לעשות "חישוב מסלול מחדש" באשר לכווני ההשקעה הרצויים. אם משלמים מסים- אולי עדיף להשקיע באפיקים אחרים המניבים תשואה גבוהה יותר.
פתרון שני הוא להמנע- לדווח שהדירה לא מושכרת ועומדת ריקה או נמסרה לקרוב משפחה/ ידיד המתגורר בה חינם (כמובן שזה צריך להיות "דיווח אמת”- אנו לא אחראים על מי שעובר על החוק, למרות שמוסרית אין לנו דעה). יוזכר כי גם בעבר- לפני העליה הגדולה מרוסיה היו דירות רבות שעמדו ריקות כי המס הפך את השכרתן ללא כדאיות
ואולי הדרך הנכונה היא פשוט להעביר את הדירה "במתנה" לקרוב משפחה אשר אין לו דירה? שתהיה דירתו היחידית? אז הוא נהנה מהפטור הגורף ממס שבח.
אנו מניחים שעם הזמן יהיו עוד רעיונות, דרכים ושיטות- זוהי רק ההתחלה. אבל יש את העקרון היהודי של "ועם נבל תתנבל". ואם המדינה חורגת מהרעיון הבסיסי של "עקרון ההוגנות", זכותנו המלאה להתמודד עמה במגרש שהיא בחרה- שדה הטריקים והשטיקים.
--------------------
פוסט זה נכתב בשיתוף עם עו"ד הדר פינק טבת, מומחית למקרקעין ולמסוי מקרקעין.
