לקראת שנת 2017

כמה נקודות מתוך הרצאתי "לקראת שנת 2017” שניתנה במסגרת מועדון רוטרי נשר.

אחרי כ- 7 שנים של עליה דרמטית במחירי הדירות, אני נוטה להאמין לאותם פרשנים ופוליטיקאים המאמינים שמחירי הדירות סיימו את העליה שלהם והם יכולים אפילו לרדת.

אני מבסס את הערכתי זו על מספר גדול של נקודות, להלן כמה מהמרכזיות שבהן:

1. הנסיון מלמד שכאשר המדינה מחליטה לעשות משהו- היא מצליחה ליישם את המטרה. אמת, לא בדרך הכי יעילה או נכונה, אבל ביותר מקרים המטרה מושגת מאשר לא. בעניין זה, ראו את הערתי בנושא מיסוי ריבוי דירות בהמשך.

2. קיים מחקר אשר מראה כי מחירי הדירות עוקבים אחרי מחירי הבורסה בפיגור של שנתיים (אם תחשבו, הדבר הגיוני). הבורסה בישראל ירדה בשנה וחצי האחרונות בכ- 15%. האם מה שהיה הוא מה שיהיה?

3. מחקר של מוסד שורש (גלוי נאות: יש לי קשר עקיף מאוד למנהל המכון) מנבא היפוך מגמה בשוק הדיור. הפרמטר העיקרי הוא העובדה שמספר התחלות הבניה עולה והוא אפילו גבוה יותר מהביקוש.

לגבי חוק מיסוי ריבוי דירות (מס דירה שלישית). כל הטענות נגדו נכונות: הוא לא שוויוני, מעטים מבעלי הדירות אכן ימכרו אותן וכד’. אבל לא זו הנקודה.

הענין הוא שמחיר הנו פונקציה של שני גורמים: ביקוש והצע. הצעת החוק (עוד לפני שנחקקה) גורמת לרתיעה של בעלי משאבים מפני רכישת דירות. בעלי ההון נרתעים מחוסר הוודאות והמיסוי (פגיעה של כשליש בתשואה). ואם משקיעים לא מחפשים דירות, הביקוש יורד- מה שבהכרח יוריד מחירים.

ציינתי הן בהקשר של נקודה זו והן במקומות נוספים בהרצאתי שנראה שמשרד האוצר החל להעסיק פסיכולוגים או כלכלנים התנהגותיים.

נקודה אחרונה שראוי לשים אליה לב היא שהצהרות האוצר על הפחתת המס הן במידה רבה "בלוף" אשר יעזור לעסקים הגדולים, אולם לקטנים המס יעלה: מס יסף מתחיל מנקודה נמוכה יותר ועולה ל- 3%, חברות יחוייבו לחלק דיבידנדים ועוד.

שוב האמירה הישנה והנכונה: עדיף להיות גדול, עשיר ובריא...